Vastgoedfondsen in het buitenland: belangrijke verschillen met Nederland
In dit artikel:
Voor Nederlandse beleggers die internationaal in vastgoed willen stappen, gelden andere spelregels dan bij binnenlandse fondsen. Belangrijke verschillen spelen zich af op structuur, regelgeving, uitkeringsbeleid, transparantie, belasting en liquiditeit — factoren die de risico‑rendementsafweging sterk beïnvloeden.
In de Verenigde Staten domineren beursgenoteerde REITs: verplicht aan de beurs, met een hoge verplichte winstuitkering (rond 90%) en dagelijkse verhandelbaarheid. Dat levert veel liquiditeit maar ook grotere koersvolatiliteit. Amerikaanse REITs zijn vaak sectorgezind — van datacenters tot winkelvastgoed — waardoor beleggers gerichter kunnen posities kiezen, maar ook geconcentreerde risico’s lopen (voorbeeld: Realty Income).
Duitse offene Immobilienfonds zijn juist conservatiever en sterk gereguleerd sinds de crisis van 2008–2012. Ze hebben minimumallocaties in vastgoed, limieten op buitenlandse beleggingen en een verplichte halteperiode (uitstap pas na twee jaar) met een plafond op terugbetalingen per halfjaar. Bovendien eisen Duitse regels zeer gedetailleerde object‑level rapportage, wat de transparantie vergroot maar de informatie complexer maakt.
Australië kent A‑REITs die kenmerken van Amerikaanse en Europese modellen combineren en vaak ook in infrastructuur investeren (luchthavens, havens). Hun fiscale behandeling van distributies is complex en kan voor buitenlandse beleggers leiden tot lastige aangiftes en mogelijke dubbele belasting. Frankrijk gebruikt SIIC‑structuren met strikte uitkeringsregels voor huurinkomsten en andere regels voor meerwaarden, wat herinvestering deels mogelijk maakt (voorbeeld: Unibail‑Rodamco‑Westfield). In Azië tonen J‑REITs en Singaporese REITs regionale eigenaardigheden: J‑REITs werken veelal met externe managers en sterke lokale focus; Singapore fungeert als hub met fondsen die spreiden over de regio (voorbeeld: CapitaLand).
Fiscaal valt te letten op bronheffingen (VS vaak 30% vóór verdrag, terug naar ongeveer 15% met verdrag; Zwitserland tot 35%, Duitsland doorgaans geen bronbelasting) en op vermogensrendementsheffing in Nederland. Valutarisico is reëel: valutabewegingen kunnen koerswinsten tenietdoen; afdekking is mogelijk maar kostbaar. Verder verschillen rapportagefrequentie, waarderingsmomenten en minimuminleg aanzienlijk per land. Praktische barrières zijn onder meer taal, tijdzones en hogere minimumsommen bij sommige internationale fondsen.
Kortom: buitenlandse vastgoedfondsen bieden aantrekkelijke spreidingsmogelijkheden, maar vereisen grondige due diligence op juridisch, fiscaal en operationeel vlak. Nederlandse beleggers doen er goed aan professioneel advies te zoeken en de specifieke structuur, belastingimplicaties en liquiditeitsvoorwaarden van elk fonds zorgvuldig na te gaan voordat ze instappen.